عقد اجاره
ذخیره مقاله با فرمت پی دی اف
تملیک منفعت یا عمل در مقابل عوض را اجاره گویند. عنوان
اجاره، از باب‌های مستقل فقهی است که مسائل مربوط به آن تحت همین عنوان به تفصیل بحث شده، لیکن پاره‌ای از احکام آن به مناسبت در دیگر باب‌های فقهی نیز مانند
صلات،
حج و
تجارت آمده است.
تملیک منفعت یا عمل در مقابل عوض را اجاره گویند.
علاوه بر تعریف یاد شده که میان فقیهان مشهور است،
تعریف‌های دیگری نیز برای اجاره شده است از جمله: عقد تملیک منفعت در مقابل عوض مشخص،
و چیزی که برای انتقال منفعت به دیگری در مقابل عوض معیّن، تشریع شده است.
امام خمینی در
تحریرالوسیله می‌نویسد: «
عقد اجاره عبارت از لفظی است که مشتمل بر ایجابی باشد که با ظهور عرفی‌ای که دارد دلالت بر واقع ساختن نسبت خاصی داشته باشد که
تملیک منفعت یا
تملیک عمل را در برابر عوضی به دنبال خود بیاورد و مشتمل بر قبولی باشد که دلالت نماید بر رضایت به آن ایجاب و تملک منفعت یا عمل در برابر عوض. و عبارت صریح در ایجاب: «اجاره دادم به تو یا کرایه دادم به تو این خانه را مثلاً به فلان مبلغ» است و با مثل: «به ملک تو در آوردم منفعت خانه را» در حالی که اراده اجاره کند، صحیح است؛ لیکن از عبارات صریحی که اجاره را می‌رساند نیست. و عربیّت در عقد اجاره معتبر نیست، بلکه هر لفظی از هر لغتی باشد که مقصود را بفهماند، کفایت می‌کند. و از شخص گنگ و مانند او، اشاره‌ای که مقصود را بفهماند جای لفظ را می‌گیرد مانند عقد بیع.»
به اجاره دهنده «
موجر» یا «
اجیر» و به اجاره کننده «
مستأجر» گفته می‌شود.
مورد اجاره یا
مال است مانند
خانه و
مغازه و یا
عمل مانند
دوختن و
شستن. از اوّلی به
اجاره اعیان و از دومی به
اجارۀ اعمال تعبیر می‌شود. به اجاره دهنده در اجارۀ اعیان، موجر و در اجارۀ اعمال، اجیر گفته می‌شود.
امام خمینی در تحریرالوسیله می‌نویسد: «اجاره یا متعلق به
اعیان مملوک از قبیل حیوان یا خانه یا مزرعه یا کالا یا لباس و مانند این‌ها است که مفید تملیک منفعت آن‌ها در برابر عوض می‌باشد، یا متعلق به خود
انسان است مانند اینکه شخص آزاد خودش را برای کاری اجیر نماید که غالباً مفید
تملیک کار او به دیگری در مقابل اجرتی که قرار داده شده می‌باشد. و گاهی مفید تملیک منفعت وی است - نه کارش - مانند اینکه زن شیرده خودش را برای شیر خوردن بچه اجاره دهد نه برای شیر خوراندن به او.»
اجاره از سه رکن تشکیل می‌شود:
عقد اجاره مانند عقدهای دیگر، به
ایجاب و
قبول نیاز دارد و با هر لفظی که بیانگر مقصود باشد، تحقّق پیدا می‌کند.
در اجاره نیز- مانند
بیع-
معاطات جاری است.
امام خمینی در
تحریرالوسیله می‌نویسد: ظاهر آن است که در قسم اول اجاره - یعنی جایی که اجاره به اعیان مملوکه تعلق پیدا کند- معاطات جاری می‌شود و با مسلط کردن دیگری بر عینی که دارای منفعت است در صورتی که قصد تحقق اجاره - یعنی نسبت خاص - را بکند و با تحویل گرفتن عین توسط دیگری به همین عنوان،
اجاره معاطاتی تحقق پیدا می‌کند. و بعید نیست که در قسم دوم (اجیر شدن اشخاص) هم، معاطات تحقق پیدا کند، به اینکه شخص خودش را به همین عنوان تحت اختیار دیگری بگذارد یا به این عنوان شروع در کار نماید.
عقد اجاره لازم است. از این رو،
فسخ آن جز با رضایت دو طرف جایز نیست. البته بنابر قول مشهور، اجارۀ معاطاتی لازم نیست و فسخ آن برای هر یک تا زمانی که در عوض یا عین مورد اجاره تصرف نشده باشد، جایز است.
در
متعاقدین یعنی موجر یا اجیر از یک سو، و مستأجر از سوی دیگر،
بلوغ،
عقل،
اختیار و ممنوع نبودن از تصرف در مال خود شرط است.
عقد در صورت نبود شرط بلوغ یا عقل،
باطل است و در صورت
حجر یا نبود اختیار، نافذ نیست.
معلوم،
مباح و مملوک بودن، امکان استفاده از منفعت برای مستأجر، قدرت بر تحویل و امکان
انتفاع از عین مورد اجاره با بقای آن مانند خانه و مغازه- نه مثل
نان جهت خوردن که با خوردن، عین مال از بین می‌رود- شرایط عوض هستند.
با این تفاوت که شرط آخر، مقوّم اجاره و بقیّۀ شرایط، شرایط خارج از ماهیت اجاره‌اند.
اسباب بطلان عقد اجاره عبارتند از:
۱.
اقاله.
۲. جریان یکی از خیارهای ثابت در اجاره.
۳.
مرگ یکی از دو طرف عقد بنا بر نظر مشهور قدما، لیکن نظر مشهور متأخّران، عدم بطلان آن به مرگ است.
۴. تلف
عین مورد اجاره قبل از تحویل به مستأجر یا پس از تحویل و پیش از استفاده از آن.
اگر معلوم شود عقد اجاره از اول باطل بوده است،
موجر به اندازۀ بهرۀ
مستأجر از منفعت، استحقاق
اجرةالمثل دارد و
اجرة المسمّی به مستأجر بازگردانده می‌شود.
ولی چنانچه عقد به یکی از
اسباب فسخ مانند اقاله، در اثنای مدّت اجاره باطل شود، بنا بر قول مشهور، نسبت به مدّت پیش از
بطلان، اجرة المسمّی
ثابت است و نسبت به مدّت باقی مانده، اجرت دریافتی به مستأجر برگردانده می‌شود.
عین مورد اجاره، نزد مستأجر
امانت است.
بنابراین وی در صورت بروز
نقص بلکه
تلف آن حتی در صورت شرط
ضمان از سوی موجر بنا بر قول مشهور،
ضامن نیست؛ مگر این که
افراط یا
تفریط کرده باشد.
بنابر قول مشهور، در مورد اجارۀ عمل، در صورت شرط ضمان از سوی مستأجر، اجیر ضامن است.
فروش مال مورد اجاره پیش از اتمام مدّت آن برای مالک
جایز است و موجب بطلان اجاره نمی‌شود.
همچنین برای مستأجر جایز است مال مورد اجاره را در صورت عدم شرط
مباشرت از سوی موجر، به مبلغی کمتر یا همسان مبلغی که اجاره کرده و نیز بیشتر از آن- به شرط انجام کاری که موجب کمال آن مال شده باشد مانند
تعمیر و
اصلاح- اجاره دهد، لیکن در جواز تحویل عین به مستأجر دوم بدون اذن مالک، اختلاف است. جواز آن به مشهور نسبت داده شده است.
تمامی خیارهای جاری در
بیع مانند
خیار رؤیت،
عیب،
غبن و
شرط به جز خیارهای اختصاصی بیع مثل
خیار مجلس و
حیوان در
اجاره نیز جریان دارد.
اجیر شدن فرد برای عمل واجب دو گونه متصوّر است:
نخست، برای عملی که بر دیگری
واجب است که در ذیل عنوان
نیابت از آن بحث می‌شود.
دوم، برای عملی که بر خود
اجیر واجب است خواه به وجوب عینی مانند
نمازهای روزانه و خواه به
وجوب کفایی مانند
غسل دادن و
دفن میّت.
در هر دو نوع وجوب، ادّعای شهرت بلکه اجماع بر عدم جواز اجاره شده است.
برخی فقیهان در تبیین ملاک عدم جواز گفته‌اند: در آنچه انجام آن در شریعت به نحو مجّانی تشریع شده، اجاره جایز نیست و در غیر آن جایز است.
اجاره بر محرّمات، دو حالت تصور دارد:
متعلّق اجاره یا فی نفسه
حرام است مانند اجیر کردن کسی برای ساختن یا فروختن
شراب.
و یا فی نفسه
حلال است، لیکن از آن شرط استفادۀ حرام می‌شود مانند اجارۀ مغازه به شرط استفاده از آن برای
ساختن شراب.
گاهی نیز
داعی بر اجاره
امر حرام است مانند آن که کسی مغازه‌ای را به انگیزۀ
قماربازی در آن اجاره دهد.
فرض چهارم آن است که موجر با علم به ترتّب حرام اجاره دهد مانند اجارۀ
مغازه با علم به این که مستأجر از آن در امر حرام استفاده می‌کند.
اجاره در سه فرض نخست، حرام و عقد اجاره نیز باطل است؛ هر چند برخی معاصران در
بطلان عقد در فرض دوم و سوم مناقشه کرده‌اند.
کراهت اجاره در فرض چهارم به مشهور نسبت داده شده است.
•
فرهنگ فقه مطابق مذهب اهل بیت، ج۱، ص۲۵۲. •
ساعدی، محمد، (مدرس حوزه و پژوهشگر) ،
موسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی
