اراضی موات (حقوق خصوصی)
ذخیره مقاله با فرمت پی دی اف
اراضی موات (Dead lands) از اصطلاحات
علم حقوق و به معنای زمین‌هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد. بنابراین نداشتن مالک خاص و نبودن آبادی و کشت و زرع دو شرط لازم در مورد زمین موات و مباح است. این اراضی شامل زمین‌هایی می‌شود که مالک نداشته، مالکان آن منقرض شده‌اند، مالک نامعلوم که زمینش خرابه شده و نیز زمینی که مالکش از آن اعراض کرده است.
احیاء اراضی موات به دلیل سکونت یا
زراعت یا موارد دیگر به قصد
تملک موجب
مالکیت شخص احیاء کننده به آن زمین می‌گردد.
اراضی موات در لغت به معنی زمین‌های مرده و بی‌جان، و خشک و
بایر و زمین‌های ویرانی که
مالک نداشته باشد، گفته می‌شود.
امام خمینی در
تحریرالوسیله در تعریف زمین موات می‌نویسد: «الموات: هی الارض العطلة التی لا ینتفع بها؛ امّا لانقطاع الماء عنها، او لاستیلاء المیاه او الرمال او السبخ او الاحجار علیها، او لاستئجامها و التفاف القصب و الاشجار بها او لغیر ذلک.»
موات، زمین معطلی است که انتفاعی از آن برده نمی‌شود؛ خواه به جهت قطع شدن آب از آن، یا برای استیلای آب‌ها یا رمل یا شوره نمک یا سنگ‌ها بر آن، یا به جهت بیشه شدن و پیچیده شدن نی و درخت‌ها در آن، یا به جهت غیر این‌ها.
در اصطلاح حقوقی بر طبق ماده ۲۷
قانون مدنی: «... اراضی موات، یعنی زمین‌هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد.»
البته به موجب ماده ۳
قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/ ۱۳۶۶: «اراضی موات شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد.» همچنینی به موجب ماده ۴ قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/ ۱۳۶۶: اراضی بایر شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد. بنابراین زمین برای این که مباح و موات باشد، باید دارای دو شرط باشد:
شرط اول: مالک خاص نداشته باشد: پس اگر زمینی که ملک اشخاص است، به سبب اهمال مالکان آباد نباشد، در اصطلاح زمین موات و مباحه نامیده نمی‌شود. چنین زمینی را بایر می‌نامند و احیاء آن از موجبات تملک نیست.
شرط دوم: آبادی و کشت و زرع در آن نباشد: آبادی زمین، به تناسب انتفاعی که از آن برده می‌شود، متفاوت است، ولی در
عرف زمینی را که در آن درختکاری و زراعت و ساختمان باشد آباد می‌گویند. زمین آباد معمولاً دارای مالک خاص است، مگر این که در اثر
اعراض مالک یا جهات دیگر مجهول المالک باشد.
اراضی موات دارای اقسام زیر می‌باشند:
۱- زمین‌هایی که از
اصل موات بوده و می‌دانیم که در هیچ تاریخی ملک کسی نبوده است و یا ندانیم که سابقه
ملکیت داشته است.
۲- اراضی که در تاریخ‌های گذشته سکنه داشته، ولی از بین رفته و به کلی منقرض گردیده‌اند. مانند زمین‌های شوش و بابل و امثال آن.
۳- از روی آثار می‌دانیم مالکی دارد ولی معلوم نیست که چه کسی است. و ملک هم به صورت خرابه باشد. که این قسمت از اراضی مشمول دو عنوان می‌شود: اراضی موات و مجهول المالک.
۴- صورتی است که مالک معین دارد، ولی از آن اعراض کرده است. (اعراض در لغت به معنی رویگرداندن و رها کردن است و در اصطلاح فقهی و حقوقی رها کردن و رویگرداندن از چیزی است که در
سلطه و
تصرف شخصی بوده است.)
این قسم بر دو نوع است:
الف- موردی که ملک موات بوده و احیاء شده و پس از احیاء مالک اعراض نموده است.
ب- موردی که مشمول هیچ یک از اقسام مذکوره نبوده و تابع ملک مالک باشد، ولی مالک آن قسمت را مهجور گذاشته باشد. مثل آن که زمینی که جزء
قریه بوده و از
قنات یا نهری به خصوص آبیاری می‌شده و چون آب قنات و یا نهر از بین رفته است، به تبع آن زمین‌هایی که از آن آبیاری می‌شده از بین رفته و خراب شده، ولی مالک از آن اعراض نکرده است.
در خصوص اعراض از املاک وقتی که مالک آن را رها کرده و سال‌ها به آن سر نزده باشد و کسی را هم برای اداره آن معین نکرده و تصمیم به بازگشت هم نداشته باشد و حقی برای خود نسبت به آنها نشناسد، در واقع از مالکیت آن صرف نظر کرده است. چنین اموالی همان احکام مربوط به
مباحات را دارد.
از این اقسام قسمت آخر ملک مالک قریه است، البته در خصوص اعراض از مال ماده ۱۷۸ قانون مدنی مقرر داشته: «مالی که در دریا غرق شده و مالک از آن اعراض کرده است مال کسی است که آن را بیرون بیاورد.» از همین ماده می‌توان فهمید که قانونگذار اعراض را ملاک رها کردن و سلب مالکیت از خود دانسته است.
قسم سوم هم حکم مجهول المالک را دارد و باید با
اذن (فقه)اذن حاکم صرف فقراء شود. زمین‌های موات در بقیه اقسام هم متعلق به کسی خواهد شد که آن را احیاء کند، به طوری که عرفاً گفته شود آباد شده است.
احیایی که مفید ملک است، عبارت است از اینکه زمین مرده را زنده نماید و آن را از صفت خرابی به آبادی در آورد. و معلوم است که
عمارت زمین یا به این است که
مزرعه یا باغ شود و یا به این است که مسکن و خانه و یا حصار گوسفندان و گله‌ها شود و یا برای حاجات دیگر مانند خشک کردن میوه‌ها، یا جمع نمودن هیزم یا غیر این‌ها. پس در صدق نمودن احیای موات، حتماً باید در آن عمل انجام دهد و آن را به حدی برساند که یکی از عنوان‌های آبادانی - مانند مزرعه یا خانه یا غیر این‌ها - بر آن نزد
عرف صدق کند. و تحقق اولین مراتب آبادانی کفایت می‌کند و رسیدن آبادانی به حدّ کمالش معتبر نمی‌باشد و قبل از آنکه به این حدّ برسد، هر مقدار کاری هم که در آن انجام داده باشد
احیا نیست، بلکه
تحجیر می‌باشد و تحقیقاً گذشت که تحجیر، مفید
ملک نیست، بلکه مفید چیزی غیر از
اولویت نیست.
پس هر کس زمین موات را به قصد تملک آباد کند، مالک آن است، (رجوع شود به ماده ۱۴۳ قانون مدنی) و قانونگذار ما در ماده ۱۴۰ قانون مدنی احیای اراضی موات را یکی از
اسباب تملک برشمرده است.
احیاء بر حسب اغراض مختلف است، وقتی غرض از احیاء
سکونت باشد، در تحقق آن کشیدن دیوار لازم است و اگر منظور زراعت باشد، برگرداندن زمین و مرزبندی و ترتیب مجرای آب در زمین کافی است، حتی اگر هنوز آب در آن جاری نشده باشد و لازم نیست که فعلاً تخم‌کاری و زراعت شده باشد، بلکه آماده کردن آن برای این کار کفایت می‌کند و به طور کلی باید در تشخیص احیاء به عرف مراجعه نمود و همانطوری که ماده ۱۴۴ قانون مدنی بیان نموده است احیای اطراف زمین موجب تملک وسط آن نیز است.
در مورد احیای اراضی موات ماده ۱۴۱قانون مدنی بیان داشته: مراد از احیای زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به وسیله عملیاتی که در عرف آبادکردن محسوب است از قبیل زراعت، درختکاری بناساختن و غیره قابل استفاده نمایند. همچنین ماده ۱۴۲ هم بیان داشته: شروع در احیاء از قبیل سنگ‌چیدن اطراف زمین یا کندن
چاه و غیره
تحجیر است و موجب مالکیت نمی‌شود، ولی برای تحجیرکننده ایجاد حق اولویت در احیاء می‌نماید. البته آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب ۱۵/ ۴/ ۱۳۶۷ هیات وزیران در ماده ۱ مقرر نموده: «منظور از عمران و احیاء قابل قبول مذکور در قانون زمین شهری عمومات مذکور در ماده ۱۴۱ قانون مدنی و مقررات بعدی در باب احیاء و عمران اراضی است عملیاتی از قبیل شخم غیر مسبوق به احیاء و تحجیر و ریختن مصالح در زمین و حفر چاه و نظائر آن عمران و احیاء محسوب نمی‌گردد.
در تبصره این ماده آمده است که تناسب میزان زمین عمران و احیاء شده با در نظر گرفتن مساحت زیر بنا و مساحت کل زمین و فضای عمومی آن یا سطح زیر کشت و آیش و سایر تصرفاتی که با در نظر گرفتن مفاد این ماده عمران و احیاء محسوب می‌شود طبق دستور العمل‌های صادره توسط وزارت مسکن و شهرسازی تعیین خواهد شد.»
بنابراین انجام دادن کارهایی که مقدمه احیاء است تا زمانی که به نتیجه نرسیده و زمین را آباد نساخته است، سبب تملک نمی‌شود و تنها برای کسی که شروع به احیاء کرده است،
حق اولویت و تقدم ایجاد می‌کند. این کارهای مقدماتی را در اصطلاح تحجیر می‌نامند، مانند: سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و نهر به قصد احیای زمین. بنابراین تحجیر کننده مالک زمین نمی‌گردد، ولی چون متحمل زحمات و شاید مخارجی هم شده است، لذا قانون به او حق اولویت در احیاء می‌دهد و مطابق این حق، می‌تواند از کس دیگری که بخواهد زمینی را که او تحجیر کرده است احیاء کند، جلوگیری نموده و خود در احیای آن اقدام نماید. البته حق اولویت تحجیر کننده در مدت کمی بعد از تحجیر و در صورت عدم اقدام به احیاء ساقط می‌شود.
در نتیجه باید گفت که تحجیر احیاء نیست بلکه مفید اولویت و اختصاص و شروع در احیاء محسوب می‌شود.
به موجب ماده ۱۴۵ قانون مدنی احیاءکننده باید قوانین دیگر مربوطه به این موضوع را از هر حیث رعایت نماید. امکان استفاده افراد از
مباحات (ماده ۲۷ قانون مدنی
مباحات را چنین تعریف نموده است: اموالی که ملک اشخاصی نمی‌باشد و افراد مردم می‌توانند آنها را مطابق مقررات مندرجه در این قانون و قوانین مخصوصه مربوط به هر یک از اقسام مختلفه آنها تملک کرده و یا از آنها استفاده کنند،
مباحات نامیده می‌شود: مثل اراضی موات، یعنی زمین‌هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد.) که اراضی موات هم جزء آنها شمرده می‌شود در ماده ۹۲ قانون مدنی مورد تایید قرار گرفته است.
ماده ۹۲ قانون مدنی مقرر داشته: «هر کس می‌تواند با رعایت قوانین و نظامات راجع به هر یک از
مباحات از آنها استفاده نماید.» تفاوت
مباحات با اموال و مشترکات عمومی در آن است که دولت یا اشخاص حقوقی
حقوق عمومی مالک مشترکات عمومی هستند و اشخاص خصوصی نمی‌توانند مالک آنها گردند در حالی که
مباحات مالکی ندارند، هرچند که تحت نظارت
دولت باشند و دولت می‌تواند طبق مقررات آنها را
تملک کند یا به دیگران اجازه دهد که با شرایطی آنها را تملک نمایند.
البته در نظام کنونی استفاده از بیشتر
مباحات شایع مانند زمین و آب در نظارت کامل دولت است.
امروزه باید گفت که بعد از تصویب
قانون اساسی و
اصل ۴۵ قانون اساسی و پاره‌ای از قوانین عادی که متعاقب آن تصویب شده نشان می‌دهد که اراضی موات متعلق به دولت و از اموال اختصاصی دولت‌اند و دیگر نمی‌توان آنها را از
مباحات محسوب داشت و با تحجیر آنها را تصاحب نمود. البته افراد می‌توانند براساس مقرراتی که وضع شده اراضی موات را با مجوزی که اخذ می‌نمایند برای عمران آبادی و مقاصد مشروع و قانونی مورد بهره‌برداری قرار دهند. اما ممکن نیست مثل گذشته کیلومترها زمین را به نام خود به ثبت بدهند و
سند مالکیت بگیرند.
بنابراین به منظور حفظ مصالح عمومی و جلوگیری از
خرید و فروش غیر عادی زمین‌های موات، به موجب قوانین خاص، این اراضی ملک دولت محسوب می‌شود.
•
سایت پژوهه، برگرفته از مقاله «اراضی موات»، تاریخ بازیابی ۱۳۹۹/۱/۱۹. •
ساعدی، محمد، (مدرس حوزه و پژوهشگر) ،
موسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی
