بیع شرط (حقوق خصوصی)
ذخیره مقاله با فرمت پی دی اف
بیع شرط در اصطلاح
علم حقوق بیعی است که در آن
شرط می‌شود هرگاه فروشنده در مدت معین تمام یا قسمتی از
ثمن را به خریدار مسترد نماید حق
فسخ معامله را نسبت به تمام یا قسمتی از
مبیع داشته باشد. البته هرگاه به اینکه برای فسخ، تمام ثمن باید داده شود یا بخشی از آن اشاره نشده باشد خیار فسخ تنها با دادن تمام ثمن قابل اِعمال خواهد بود. بازگشت
مبیع به
مالکیت فروشنده در صورتی است که فروشنده به شرایطی که بین او و مشتری برای پس دادن
مبیع مقرر شده است عمل نماید و در غیر این صورت
بیع قطعی شده و مالکیت مشتری بر
مبیع ثابت می‌شود.
ویژگی
شرط خیار (
شرط نمودن وجود اختیار فسخ و برهم زدن معامله.) در
بیع شرط این است که
خیار برای فروشنده
شرط می‌شود و استفاده از خیار
مشروط به پرداخت ثمن توسط فروشنده در مدت معین است.
بیع در لغت، گاه به معنای فروش و گاه به معنای خرید آمده است و از واژگان متضاد به شمار می‌رود.
متعاقدین در ضمن عقد
بیع می‌توانند، هر
شرطی که برخلاف
احکام شرعی و مقتضای عقد نباشد،
شرط نمایند. به طور مثال هرگاه
بایع در مدت معینی تمام مثل
ثمن را به مشتری
رد نماید،
خیار فسخ معامله را نسبت به تمام
مبیع داشته باشد؛ در هر حال حق خیار، تابع
قرارداد متعاملین خواهد بود. به این معامله
بیع شرط یا
بیع خیاری می‌گویند.
شرط خیار در
بیع شرط، دارای ویژگی خاصی است. به این صورت که این خیار برای فروشنده
شرط می‌شود، در حقیقت فقط فروشنده می‌تواند از این امتیاز استفاده کند و
شرط استفاده از آن پرداخت ثمن می‌باشد. بدین ترتیب که شخص
مال خود را فروخته و در آن
شرط می‌کند که اگر در مدت خیار ثمن و قیمت آن مال را به خریدار برگرداند، بتواند عقد را
فسخ کرده و
مبیع را پس بگیرد.
از ساختمان حقوقی این نوع معامله سوء استفاده‌هایی می‌شد، بدین ترتیب که از آن برای گرفتن
سود پول، استفاده می‌شد، به طوری که وام‌دهنده به طور صوری ملک وام‌گیرنده را خریده و در قرارداد
شرط می‌کرد که اگر فروشنده، ثمن را ظرف مهلت معینی بپردازد، حق فسخ معامله را خواهد داشت. غالباً در این معاملات، ارزش وام در مقابل ملک، ناچیز بود و اگر فروشنده در مهلت معین نمی‌توانست وام را پس داده و معامله را فسخ کند، معامله قطعی می‌شد و ضررهای زیادی به فروشنده وارد می‌شد.
جهت جلوگیری از سوء استفاده‌های مختلف، ماده ۳۳ قانون ثبت وضع شد که مقرر میدارد:
«نسبت به املاکی که با
شرط خیار یا ... مورد معامله واقع می‌شوند، حق تقاضای ثبت با انتقال دهنده یعنی فروشنده است»
در حقیقت با وضع این ماده
قانون‌گذار اعلام کرد که
بیع خیاری، مملّک نیست و خریدار چنین ملکی نمی‌تواند به ادعای
مالکیت، تقاضای ثبت ملک کند.
در نهایت ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت به طور کلی معاملات با حق
استرداد (که فروشنده حق استرداد را دارد) را در زمرۀ معاملات رهنی قرارداد. به موجب این ماده در معاملات
شرطی مثل
بیع شرط، خریدار، تنها
طلبکار فروشنده است و می‌تواند برای وصول طلب خود درخواست صدور اجرائیه و فروش
مبیع شرطی را بنماید، نه اینکه بتواند مستقلاً ملک را به نام خود ثبت نماید.
برای اینکه اشخاص از
بیع شرط برای مقاصد دیگر به جز
بیع استفاده ننمایند قانون‌گذار در ماده ۴۶۳ ق. م (قانون مدنی) در مورد
قصد طرفین مقرر میدارد در صورتی که فروشنده در
بیع شرط واقعاً قصد انعقاد
بیع را نداشته باشد احکام عقد
بیع اجرا نخواهد شد. یعنی اگر معلوم شود قصد فروشنده مثلاً
استقراض بوده احکام
بیع جاری نخواهد شد.
شرایط
بیع شرط همان شرایط اساسی معاملات است که در ماده ۱۹۰ ق. م آمده است.
برابر این ماده:
«برای
صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
۱) قصد طرفین و رضای آنها.
۲)
اهلیت موضوع.
۳) موضوع معین که مورد معامله باشد.
۴)
مشروعیت جهت معامله.
شرطی که درضمن چنین
بیعی قرار می‌گیرد در صورتی
صحیح خواهد بود که خود دو
شرط را داشته باشد:
الف) همزمانی
شرط و عقد
ایجاد
شرط باید همزمان با انعقاد عقد
بیع باشد. در صورتی که زمان ایجاد
شرط با زمان انعقاد
بیع متفاوت باشد؛
بیع شرطی ایجاد نمی‌گردد.
ب) مدت معین
برای ایجاد
شرط به صورت صحیح بایستی برای
شرط مدت معینی قرار داد در غیر این صورت
شرط صحیح نیست زیرا در صورت مجهول بودن مدت
شرط، انتقال مالکیت نیز مجهول می‌ماند و معلوم نیست که
بیع در چه زمانی قطعیت می‌یابد. به همین دلیل برخی کشورها که چنین
بیعی را پذیرفته‌اند برای
شرط مدت دو ساله یا پنج ساله قرار داده‌اند.
آثار
بیع شرط عباتند از:
در
بیع شرط با انعقاد عقد مالکیت
مبیع به خریدار منتقل می‌شود البته با
شرط خیار فسخ برای فروشنده. در صورتی که
مبیع عین خارجی باشد به وسیله عقد
بیع به خریدار منتقل می‌شود و وجود خیار، مانع از انتقال
مبیع به مشتری نمی‌گردد. (در عقد
بیع وجود خیار فسخ برای متبایعین.... مانع انتقال نمی‌شود....
) بلکه تنها اثر خیار فسخ برای فروشنده، تزلزل مالکیت مشتری نسبت به
مبیع است چرا که فروشنده می‌تواند با فسخ عقد
بیع مجدداً مالک
مبیع شود. در صورتی‌که فروشنده از حق فسخ خود استفاده ننماید
بیع قطعی شده و مالکیت مشتری بر
مبیع استقرار می‌یابد اما فروشنده پس از انعقاد چنین
بیعی به طور قطعی مالک ثمن می‌گردد زیرا مشتری در حالت عادی نمی‌تواند
بیع را فسخ نماید و حق فسخ فروشنده هم تاثیری در انتقال مالکیت ثمن به او ندارد.
در
بیع شرط منافع
مبیع از آن خریدار است و بنابراین خریدار حق دارد در زمانی هم که
بایع خیار دارد در
مبیع تصرف نماید و مثلاً
مبیع را به خود فروشنده و یا شخص دیگری اجاره بدهد.
مطابق ماده ۴۵۹ق. م (دربیع
شرط به مجرد عقد
مبیع ملک مشتری می‌شود با قیدخیار برای
بایع بنابراین اگر به شرایطی که بین او و مشتری برای استرداد
مبیع مقرر شده است عمل ننماید
بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی
مبیع می‌گردد و اگر بالعکس
بایع به شرایط مزبوره عمل نماید و
مبیع را استرداد کند از حین فسخ
مبیع مال
بایع خواهد شد ولی نماآت و منافع حاصله از حین عقد تا حین فسخ مال مشتری است.) در صورتی که فروشنده
بیع شرط را فسخ نماید اثر فسخ از زمان اعمال حق فسخ است نه از زمان
انعقاد عقد
بیع. بنابراین پس از فسخ عقد
بیع منافع حاصله از
مبیع از زمان انعقاد عقد تا زمان فسخ عقد
بیع متعلق به مشتری می‌باشد. البته با توجه به ماده ۲۸۷ ق. م (
نماآت و منافع منفصله که از زمان عقد تا زمان
اقاله درمورد معامله حادث می‌شود مال کسی که به واسطه عقد مالک شده است ولی نماآت متصله مال کسی است که در نتیجه اقاله مالک می‌شود.) باید بین
منافع متصل و
منفصل مبیع تفاوت قائل شد. یعنی منافع منفصل
مبیع که از زمان عقد تا زمان فسخ
بیع شرط ایجاد شده است متعلق به مشتری و منافع متصل متعلق به فروشنده است.
مشتری نمی‌تواند در
مبیع تصرفاتی بنماید که با حق خیار
بایع منافات داشته باشد مثلاً نمی‌تواند
مبیع را به دیگری منتقل نماید. (در
بیع شرط مشتری نمی‌تواند در
مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید.
) زیرا مالکیت خریدار بر
مبیع تا زمانی که حق خیار فسخ فروشنده باقی است قطعی نمی‌باشد و تصرفاتی که فروشنده می‌نماید باید به گونه‌ای باشد که در صورت اعمال فسخ توسط فروشنده،
مبیع بدون وجود هیچ مانعی مسترد گردد.
تصرفات خریدار که با حق خیار
بایع منافات دارد و
بایع باید از انجام آنها بپرهیزد عبارتند از:
خریدار نباید
مبیع را از بین ببرد یا موجب از بین رفتن آن بشود مثلاً در صورتی که مورد معامله یک گاو باشد خریدار نباید آن را بکشد زیرا با کشتن آن فروشنده نمی‌تواند پس از فسخ
بیع به
مبیع دست پیدا کند. هم‌چنین تخریب و معیوب نمودن
بیع نیز در صورتی که موجب ار بین رفتن ارزش
مبیع شود مانند
اتلاف است و با حق خیار
بایع منافات دارد.
خریدار نمی‌تواند در
مبیع تصرفاتی نماید که موجبب تغییر وضعیت و کاربرد
مبیع گردد زیرا قصد فروشنده از قرار دادن حق فسخ برای خود در ضمن عقد
بیع، باز گرداندن
مبیع به خود، به همان نحوی که فروخته، می‌باشد و تصرفاتی که موجب تغییر وضعیت
مبیع گردد با قصد
بایع از
شرط نمودن حق فسخ در
بیع منافات دارد مثلاً در صورتی که
مبیع در
بیع شرطی، زمین زراعی باشد خریدار نمی‌تواند با از بین بردن زراعت،
مبیع را به زمین مسکونی تغییر دهد.
خریدار حق ندارد
مبیع را به دیگری انتقال دهد زیرا
مبیع مشروط به وجود خیار برای فروشنده به خریدار منتقل شده است. خریدار می‌تواند با قید وجود حق فسخ برای فروشنده
مبیع را به شخص دیگری انتقال دهد. یعنی فروشنده (خریدار
بیع شرطی)
شرط نماید که در صورت حصول
شرط در مدت معین عقد خود به خود از بین برود.
مشتری نباید برای
مبیعی که تا دو ماه برای فروشنده حق فسخ وجود دارد به مدت شش ماه اجاره دهد. ماده ۵۰۰ ق. م دراین باره مقرر میدارد:
«در
بیع شرط مشتری می‌تواند
مبیع را برای مدتی که
بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار
بایع باشد بوسیله
جعل خیار یا نحو آن حق
بایع را محفوظ دارد و الا
اجاره تا حدی‌که منافی با حق
بایع باشد
باطل خواهد بود.»
خریدار در
بیع شرطی، نباید
مبیع را
رهن بگذارد زیرا در عقد رهن مالی که به رهن گذاشته می‌شود (عین مرهونه) در صورت عدم پرداخت دین طلبکار (مرتهن)، او می‌تواند عین مرهونه را بفروشد در حالی‌که این امر با حق خیار
بایع منافات دارد. (اگر پس از عقد
بیع مشتری تمام یا قسمتی از
مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل اینکه نزد کسی رهن گذارد فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر اینکه
شرط خلاف شده باشد.
)
در صورت مرگ فروشنده، حق خیار او در
بیع شرط به ورثه‌اش منتقل می‌گردد. (هر یک از خیارات بعد از فوت منتقل به
وارث می‌شود.
) البته در صورت تعدد
ورثه آنها نمی‌توانند در اعمال حق خیار، تبعیض نمایند یعنی بعضی از آنها خواهان فسخ
بیع شرط باشند و بعضی دیگر خواهان فسخ
بیع نباشند زیرا خود
مورث (فروشنده) نمی‌توانست در اِعمال خیار، تبعیض نماید. بنابراین همه ورثه یا باید عقد
بیع را فسخ کنند و یا همگی فسخ ننمایند. ماده ۴۶۲ ق. م نیز در مورد مرگ خریدار می‌گوید:
«اگر
مبیع به
شرط بواسطه
فوت مشتری به ورثه او منتقل شود حق فسخ
بیع در مقابل ورثه به همان ترتیبی که بوده است باقی خواهد بود.»
یعنی اگر فروشنده در مدت معین ثمن را به ورثه مشتری رد نماید حق فسخ
بیع را خواهد داشت.
منظور از رد ثمن، دادن ثمن به خریدار است به نحوی که بتواند هر نوع تصرفی را که می‌خواهد در آن انجام دهد. چنان‌چه خریدار از گرفتن ثمن در مدتی که فروشنده حق خیار دارد امتناع نماید مطابق ماده ۴۶۱ ق. م فروشنده می‌تواند با مراجعه به حاکم یا قائم‌مقام او و پرداخت ثمن،
بیع را فسخ نماید.
رد ثمن می‌تواند به یکی از چهار صورت زیر باشد:
۱) رد ثمن
شرط ایجاد خیار فسخ برای فروشنده می‌باشد. بنابراین خیار فسخ پس از رد ثمن ایجاد می‌شود.
۲) رد ثمن
شرط برای اعمال خیار، فسخی است که قبلاً به وسیله عقد ایجاد شده بود.
۳) رد ثمن فسخ، فعلی است یعنی نشانه اعمال فسخ از جانب فروشنده است.
۴) با دادن ثمن عقد خود به خود منفسخ می‌گردد.
در
بیع شرط رد ثمن
شرط اعمال خیار فسخ است یعنی خیار همزمان با انعقاد
بیع شرط ایجاد می‌شود اما
شرط اعمال آن پس دادن ثمن به خریدار است. البته در صورت توافق طرفین هر یک از این اقسام باشد صحیح است و اگر در ضمن
بیع شرط به یکی از این اقسام تصریح شود به همان عمل می‌گردد.
برابر ماده ۴۶۳ ق. م اگر در
بیع شرط معلوم شود که قصد
بایع حقیقت
بیع نبوده است احکام
بیع در آن معامله جاری نخواهد بود. به دلیل اینکه از
بیع شرط بیشتر برای قرض گرفتن استفاده می‌شد یعنی خریدار، قرض‌دهنده و فروشنده، قرض‌گیرنده بود و در صورتی که قرض‌گیرنده (فروشنده) نمی‌توانست پولی را که قرض‌دهنده (خریدار) پرداخته است را در مدت معین پس بدهد؛
بیع قطعی می‌شد؛
درحال حاضر با توجه به مواد ۳۳ (نسبت به املاکی که.... با حق
استرداد... انتقال داده شده است... حق تقاضای ثبت با انتقال‌دهنده است....» تبصره۱: «کلیه معاملات با حق استرداد... مشمول مقررات راجع به معاملات با حق استرداد خواهدبود...
) و ۳۴ (درصورتی که بدهکار بدهی خود را نپردازد طلبکار می‌تواند درخواست صدور اجراییه نماید.
)
قانون ثبت اسناد و املاک بیع شرط به عنوان معامله با حق استرداد محسوب می‌شود و درنتیجه مالکیت
مبیع به خریدار انتقال پیدا نمی‌کند حتی اگر مال در
تصرف او باشد. بنابراین خریدار در
بیع شرطی مانند طلبکار با
وثیقه است یعنی وثیقه طلب او
مبیع است و او برای گرفتن طلبش تنها می‌تواند آن مال را بفروشد.
بر طبق مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت اسناد مشتری را در
بیع خیاری نمی‌توان مالک دانست. (حکم شماره ۱۶۶۵ مورخ ۵/۵/۱۹ شعبه سوم
دیوان عالی کشور)
مقررات مواد ۳۵ و ۳۶ ق. ث (قانون ثبت اسناد و املاک) انحراف قصد
بایع از حقیقت
بیع را به صورت یک فرض قانونی در آورده است. در ماده ۳۴ ق. ث وضع خریدار مانند وضع طلبکار رهنی است با این تفاوت که تا زمان اجرای خیار مالک منافع است.
باید دانست که در حال حاضر نمی‌توان با اثبات قصد واقعی بر تملیک
مبیع، انتقال مالکیت را قبول نمود. یعنی در
بیع شرط نیز خریدار، طلبکارِ فروشنده محسوب می‌شود و فقط می‌تواند برای گرفتن طلب خود و
ضرر که از تاخیر پرداخت وجه توسط فروشنده به او رسیده است، تقاضای صدور اجراییه را برای فروش آن ملک بنماید و از محل فروش آن ملک، وجهی را که از فروشنده طلبکار است پس بگیرد.
در صورتی که
بیع شرطی نسبت به
مال منقول نیز صورت بگیرد اگرچه قانون‌گذار در معاملات با حق استرداد بیشتر به معاملات اموال غیر منقول اشاره نموده اما با توجه به ماده ۳۴ ق. ث معاملات با حق استرداد نسبت به مال منقول نیز مشمول این مقررات است؛ در صورتی که
بیع شرط نسبت به مال منقول نیز واقع شود باز هم اثر تملیکی ندارد.
ماده ۳۴ ق. ث مقرر میدارد:
«.... در مورد اموال منقول.... هرگاه بدهکار ظرف چهار ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید مال مورد معامله بوسیله اجرای ثبت به
حراج گذاشته می‌شود....»
۱) برخلاف قانون ثبت، ملکیت
مبیع به خریدار انتقال می‌یابد و طبق ماده ۴۵۹ اگر فروشنده در زمان مقرّر، ثمن را باز نگرداند،
بیع قطعی می‌شود؛ اگر چه این ماده با قانون ثبت اصلاح شده است.
۲) قید خیار برای فروشنده موجب محدودیت
سلطه خریدار بر ملک می‌شود.
«در
بیع شرط مشتری نمی‌تواند در
مبیع تصرفی که منافی خیار باشد، از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید».
•
سایت پژوهه، برگرفته از مقاله «بیع شرط»، تاریخ بازیابی۹۹/۲/۶. •
سایت پژوهه، برگرفته از مقاله «بیع شرط Revocable sale»، تاریخ بازیابی۹۹/۲/۶.
