سر قفلی
ذخیره مقاله با فرمت پی دی اف
وجه دریافتى هر یک از
مستأجر و
مالک از دیگرى یا از شخصى سوم در ازای
حق پیشه و کسب را سرقفلى گویند. از احکام سرقفلى در مسائل مستحدثه و نیز باب خمس سخن گفتهاند.
سرقفلى عبارت است از وجهى که
مالک محل کسب تازه ساز در نخستین
عقد اجاره، علاوه بر
اجاره بها در ازاى
اعطای حق بهره وری پس از پایان
مدت اجاره، از مستأجر مىگیرد یا وجهى که مستأجر
محل کسب از مستأجر دوم، یا
مالک بابت نقل یا
اسقاط حق و یا سابقه کار خود در آن محل- که از آن به
حق پیشه یا
کسب و یا
تجارت تعبیر مىکنند- دریافت مىکند.
سرقفلى از عناوین جدید است که به
فقه راه یافته و در میان
بازاریان و
پیشه وران رواج پیدا کرده است و به محل کسب تعلّق مىگیرد. این عنوان در پى
تصویب قانونی در ارتباط با
موجر و
مستأجر، پدید آمد. مفاد این
قانون چنین است:
مالکى که محل کسب را اجاره داده، با پایان یافتن مدت اجاره نمىتواند آن را از مستأجر بگیرد یا اجاره بها را افزایش دهد و مستأجر تا هر زمان که بخواهد مىتواند با همان اجاره بهاى نخستین، آن محل را در اختیار داشته باشد، هرچند اجاره بهاى فعلى آن افزایش پیدا کرده باشد یا آن را با همان مبلغ
اجاره بها به دیگرى واگذار کند و در ازاى آن از فرد سوم وجهى که سرقفلى نامیدهاند، دریافت نماید.
اجاره دادن ملکى موجب پیدایى حقى براى مستأجر، علاوه بر مفاد قرارداد اجاره نیست؛ چنان که استقرار و ماندن دراز مدت مستأجر در محل مورد اجاره، موجب ثبوت حقى براى او نخواهد شد؛ هرچند به سبب حضور وى در آن جا،
شهرتی براى محل پیدا شود که موجب جلب بازرگانان و مشتریان گردیده باشد، که از آن در عرف به
حق پیشه تعبیر مىکنند؛ از این رو، پس از پایان مدت اجاره، بر مستأجر
واجب است محل را
تخلیه کند و آن را به مالکش تحویل دهد و گرفتن هر نوع سرقفلى در این صورت
غیر مشروع است.
بنابر آنچه گفته شد
ملاک مشروعیت و عدم مشروعیت سرقفلى این است که در هر موردى که
مالک (
موجر)
حق داشته باشد اجاره بها را افزایش دهد یا از مستأجر بخواهد محل اجاره را
تخلیه کند و او
حق خوددارى از آن نداشته باشد، گرفتن سرقفلى
مشروعیت ندارد؛ اما در جایى که
مالک حق افزایش اجاره بها یا درخواست
تخلیه ملک را نداشته باشد و مستأجر نیز
حق تخلیه ملک براى فردى سوم و اجاره دادن آن به او را داشته باشد، سرقفلى گرفتن مشروعیت دارد.
سکونت در
ملک دیگرى گاه از
اباحه ملک و
اجازه سکونت از طرف
مالک آن ناشى مىشود که به آن
عاریه گویند و هر زمان
مالک بخواهد مىتواند از اجازه خود برگردد، و گاه از
ملکیت منفعت (
سکونت) که در پى
عقد اجاره پدید مىآید. گاهى نیز از ناحیه پیدایى حقى نسبت به آن مکان نشأت مىگیرد. نوع سوم نه عاریه است و نه اجاره؛ بلکه حقى است متعلق به سکونت در آن مکان. منشأ پیدایى این
حق یا عقدى مستقل است، مانند اینکه
مالک به فردى بگوید: سکونت در این خانه را براى تو قراردادم و او قبول کند. در این صورت،
حق سکونت در آن خانه براى آن فرد پیدا مىشود. در کلمات
فقها از این
عقد به «
سکنی» تعبیر شده است؛ یامنشأ
حق یاد شده
شرط ضمن عقد است، مانند اینکه کسى خانهاش را بفروشد و ضمن
عقد بیع با
خریدار شرط کند که یک ماه در آن خانه سکونت داشته باشد. از جمله عقودى که
حق یاد شده مىتواند ضمن آن براى مستأجر شرط شود، عقد اجاره است.
شرط
حق بقا در مکانى ضمن عقد اجاره یا با این مفاد است که پس از پایان مدت اجاره تنها مستأجر
حق سکونت در آن مکان را داشته باشد و تازمانى که وى در آن جا ساکن است
مالک حق ندارد آن را به دیگرى اجاره دهد و باید اجاره را با همان مستأجر تمدید کند. در این صورت تنها با بیرون رفتن مستأجر و
تخلیه آن مکان،
حق او از بین مىرود و
مالک مىتواند آن را به دیگرى اجاره دهد؛ لیکن مستأجر نمىتواند این
حق را به دیگرى منتقل کند و نیز مالى (سرقفلى) را که در ازاى به دست آوردن این
حق- علاوه بر اجاره بها- به
مالک پرداخت کرده از او باز پس گیرد. البته در این صورت اگر فرد سومى پیدا شود که در ازاى
تخلیه مکان و یا
اسقاط حق، به مستأجر مالى (سرقفلى) بپردازد تا وى بتواند آن مکان را از مالکش اجاره کند، اشکال ندارد. همچنین است اگر
مالک از مستأجر بخواهد مکان را
تخلیه کند، وى مىتواند در ازاى اسقاط
حق خود و
تخلیه محل، از
مالک مطالبه مال (سرقفلى) کند.
گاهى قلمرو شرط ضمن عقد گسترده است؛ بدین گونه که در ازاى دادن مالى (سرقفلى) به
مالک علاوه بر اجاره بها،
حق یاد شده براى مستأجر یا هر کسى که وى تعیین مىکند- خواه با واسطه یا بى واسطه- شرط شود. این
حق داراى ارزش مالى و قابل انتقال از راه فروختن- بنابر قول برخى-
ارث بردن و مانند آن مىباشد. در این صورت مستأجر مىتواند در ازاى
انتقال حق خود به دیگرى وجهى دریافت کند. چنان که مستأجرهاى بعدى نیز که این
حق به آنان منتقل مىشود، مىتوانند در ازاى انتقال
حق خود به دیگرى از او سرقفلى بگیرند. البته در این صورت، مستأجر جدید پس از انتقال
حق به او، مکان را از
مالک آن اجاره مىکند نه از مستأجر قدیم.
شرط حق بقا نیز گاه با شرط عدم افزایش اجاره بها در سالهاى بعد توأم است و گاه با افزایش آن به مقدار
متعارف؛ چنان که گاه توأم با گرفتن مالى (سرقفلى) توسط
مالک از مستأجر است و گاهى بدون آن.
از جمله موارد جواز سرقفلى این است که فردى محلى را براى تجارت- مثلا به مدت بیست سال- اجاره کند و بر اساس توافق انجام گرفته در عقد اجاره،
حق اجاره دادن آن را به دیگرى نیز داشته باشد و بر حسب اتفاق، اجاره بهاى مثل آن محل در اثناى مدت افزایش یابد. در چنین فرضى، مستأجر مىتواند آن مکان را با همان اجاره بها در ازاى گرفتن مالى به عنوان سرقفلى، به دیگرى اجاره دهد.
پایبندى به شرط ضمن عقد
اجاره بر
مالک واجب است و در صورت تخلف، مستأجر مىتواند او را- هرچند با کمک
حاکم شرع- بر وفاى به آن وادار سازد.
====عدم امکان اجبار
مالک====
در صورت عدم امکان
اجبار مالک بر
وفای به شرط،
مستأجر پس از پایان مدت اجاره نمىتواند بدون
رضایت مالک در آن مکان
تصرف کند. این در صورتى است که شرط ضمن عقد، شرط فعل؛ یعنى شرط تجدید اجاره توسط
مالک باشد؛ اما اگر شرط تمدید اجاره در عقد، شرط نتیجه باشد؛ بدین گونه که مستأجر بر
مالک شرط کند که
حق استفاده از مکان و تصرف آن در ازاى مبلغى معین، به طور سالانه یا به قیمت متعارف در هر سال، براى او یا هر کسى که او- به طور مستقیم یا با واسطه- تعیین مىکند، باشد، مستأجر یا فرد تعیین شده از سوى او مىتواند آن مکان را اشغال کرده و از آن استفاده نماید و نیازى به رضایت
مالک نیست.
شرایط عمومی در هر معاملهاى، همچون معلوم بودن
عوض (مقدار سرقفلى)،
رضایت،
بلوغ،
عقل و
رشد در دو طرف
معامله، در معامله سرقفلى نیز شرط است.
پولى که
مالک به عنوان سرقفلى از مستأجر مىگیرد، سود کسب به شمار مىرود و در صورتى که در کنار سایر سودها افزون بر
مئونه سال باشد، به آن خمس تعلق مىگیرد، اما وجهى که مستأجر از سود حاصل از کسب سال جارى مىپردازد از مئونه کسب او محسوب شده و خمس ندارد؛ لیکن حقى که مستأجر در ازاى پرداخت وجه یاد شده پیدا مىکند، در صورتى که حقى شرعى و نزد عقلا داراى ارزش مالى باشد، از درآمد کسب او به شمار رفته و پس از محاسبه ارزش مالى آن در کنار سایر درآمدهاى به دست آمده، خمس افزون بر مئونه سال را پرداخت مىنماید.
فرهنگ فقه مطابق مذهب اهل بیت، ج۴، ص۴۴۰-۴۴۴.
