قرارداد اجاره به شرط تملیک
ذخیره مقاله با فرمت پی دی اف
اجاره به شرط تملیک قراردادی است بین دو طرف اعم حقیقی و حقوقی یا خصوصی و عمومی و آن عقد اجاره‌ای است که در آن شرط شود
مستاجر در پایان مدت
اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد،
عین مستاجره را
مالک گردد. این قرارداد سابقه‌ای در
فقه و
قانون ندارد و پس از
انقلاب اسلامی ایران به تصویب رسیده است و لذا دارای مسائلی است که در این نوشتار به آنها پرداخته خواهد شد.
بالا بودن بهای
مسکن از یک طرف و پایین بودن دستمزد از طرف دیگر، مردم را نیازمند آن دسته از نهادهای حقوقی ساخته که به وسیله آن بتوانند قبل از پرداختن کامل
پول، حق تصرف و استفاده از مسکن را به دست آورند. یکی از نهادهای حقوقی رایج برای این منظور، قرارداد "اجاره به شرط تملیک" است. اجاره به شرط تملیک عنوان جدیدی است که در سال‌های اخیر به لحاظ نیازهای روز، در عرصه حقوقی وارد شده است که در آن طرفین قرارداد با قصد این که عین
مال تا پایان مدت در
اجاره مستاجر باشد و پس از پرداخت آخرین قسط به ملکیت
مستاجر دراید، به تشکیل
عقد مبادرت می‌ورزند.
طرفین این قرارداد می‌توانند هر یک از اشخاص حقیقی و حقوقی یا خصوصی و عمومی باشند. اما بیشتر میان بانک‌ها و اشخاص خصوصی منعقد می‌شود تا از این راه تضمین‌های کافی بر رعایت مصلحت حقوق دولتی اخذ گردد و تخلف مستاجر از شرایط قرارداد توجیه‌کننده عدم انتقال
مال به وی باشد.
در قرارداد اجاره به شرط تملیک از خصوصیات دو
عقد بیع و اجاره استفاده می‌گردد به صورتی که برای مدتی منافع و پس از آن عین، به مستاجر تملیک می‌شود. موجر می‌داند پس از انقضای مدت و انجام شرایط توسط مستاجر، دیگر مالکیتی به عین مستاجره ندارد، اما در صورت تخلف مستاجر،
مال همچنان در ملکیت موجر باقی خواهد ماند.
استفاده فراوان از این قرارداد در سال‌های اخیر، لزوم شناسایی ماهیت و احکام آن را ضروری کرده است. در این نوشتار سعی بر آن است که با توجه به مفهوم جدید این قرارداد و عدم پیش‌بینی آن در منابع فقهی- حقوقی و قانون مدنی، با تحلیل ماهیت قرارداد مذکور، احکام و مقررات حاکم بر آن را تبیین و مشخص نماییم. پژوهش انجام یافته در سه گفتار به تحلیل و بررسی قرارداد اجاره به شرط تملیک پرداخته و در پایان نتیجه‌گیری و پیشنهادات آمده است.
قبل از تعریف، لازم است به صورت‌های ایجاد چنین قراردادی اشاره شود. اجاره به شرط تملیک به دو شکل زیر قابل تحقق است:
قرارداد اجاره‌ای منعقد می‌شود و در آن
شرط می‌شود که پس از پایان اجاره، اگر مستاجر طالب عین مستاجره باشد، عین را به ملکیت خود درآورد.
موجر هنگام انعقاد اجاره، ایجاب خود را نسبت به انتقال عین اعلام می‌کند. برای مثال: شرکتی که تولیدکننده محصولات صنعتی است برای جلب مشتری و امکان فروش بیشتر، در آغاز محصولات خود را به شکل اجاره واگذار می‌کند و ضمن آن شرط می‌کند که در صورت رضایت مستاجر پس از اخذ تام اجاره، محصول مورد نظر با اعلام قبول یک طرفی مستاجر به ملکیت او دراید و
مال
الاجاره پرداخت شده به عنوان ثمن معامله تلقی شود. در این حالت انتقال قطعی عین، تنها منوط به اعلام قبولی مستاجر است و نیازی به تراضی مجدد طرفین نیست و در صورت عدم رضایت مستاجر، در پایان اجاره روابط حقوقی طرفین بدون انتقال عین تمام می‌شود. به بیان دیگر، تحقق مالکیت مستاجر علاوه بر انشای عقد اجاره به عمل حقوقی دیگر یعنی انشای مستاجر بر قبول عین محتاج است.
آنچه در این نوع از اجاره به شرط تملیک مهم است، قطع ارتباط موجر با چگونگی مالکیت عین مستاجره پس از انعقاد اجاره است. تنها مستاجر تعیین‌کننده آن است که مالک نهایی چه کسی خواهد بود.
عقد اجاره‌ای با این شرط بسته می‌شود که با پایان اجاره و پرداخت آخرین قسط، مستاجر مالک عین گردد. طرفین هنگام انعقاد قرارداد، اراده خویش را بر انتقال ملکیت عین پس از پرداخت آخرین قسط اجاره بها اعلام می‌کنند و چون با تحقق اجاره به نتایج عقد ملتزم هستند، لذا در صورت حصول شرایط، ملکیت مستاجر بر عین قطعی است و نیاز به موافقت دیگری نیست.
مال الاجاره نیز در نهایت به عنوان
ثمن در مقابل عین قرار خواهد گرفت.
در این قسم از اجاره به شرط تملیک، مالکیت مستاجر تنها منوط به رعایت شرایط و پرداخت آخرین قسط است. بنابراین پس از اجاره دیگر نیازی به اعلام اراده انشایی مبنی بر قبول انتقال ملکیت وجود ندارد. ملکیت از زمان انقضای مدت اجاره حاصل می‌شود و تا قبل از این زمان، عین متعلق به مالک قبلی است و بقای آن در دست مستاجر به‌صورت
امانت است و
ضمان آن نیز در صورت تعدی و
تفریط بر عهده اوست. همچنین عوض تا قبل از انتقال، اجاره‌بها و پس از آن ثمن معامله محسوب می‌شود.
حصول ملکیت در هر یک از این دو نوع اجاره به شرط تملیک، از دیگری جداست.
در مورد اول، پس از اجاره، مستاجر بر قبول ملکیت عین اختیار دارد و در واقع رضایت وی، اعلام قبولی برای ایجاب بیعی است که قبلاً ضمن عقد اجاره توسط موجر بیان شده است و موجر ملزم به رعایت ایجاب است.
در مورد دوم، هیچ یک از دو طرف، اختیار
فسخ و تخلف از شرط را ندارند و اجرای شرط -انتقال ملکیت عین با پرداخت آخرین قسط- بدون اراده آنها خواهد بود. از دو شکل مذکور، شکل دوم بیشتر مورد استفاده در مباحث حقوقی و مقصود این نوشتار از اصطلاح "اجاره به شرط تملیک" است.
چنان‌که گفته شد، اجاره به شرط تملیک به عنوان قراردادی خاص، سابقه‌ای در
فقه و قانون ندارد، به همین جهت حقوق‌دانان بسیاری به بررسی این عقد نپرداخته‌اند.
در حقوق اروپایی قراردادی مشابه با عنوان "اجاره فروش" شناخته می‌شود و آن عقدی است که صاحب
مال غیرمنقول به متعامل، که به ظاهر مستاجر است، شرط می‌کند که پس از دادن چند قسط، مالک عین مستاجره شود. این عقد را
بیع می‌دانند و آثار بیع را دارد.
ولی در مقررات ایران چنین عقدی مورد شناسایی قرار نگرفته است.
در کشور ما اصطلاح اجاره به شرط تملیک در متون قانونی پیش از
انقلاب اسلامی دیده نمی‌شود. این اصطلاح ابتدا در "ایین نامه اجرایی اجاره به شرط تملیک" مصوّب ۱۳۶۱/۸/۲۶ شورای پول و اعتبار و سپس در قانون عملیات بانکی بدون ربا –بهره- مصوّب ۱۳۶۲/۶/۸ به کار گرفته شد و در ماده ۵۷ ایین نامه تسهیلات اعطایی بانکی و آیین‌نامه فصل سوم عملیات بانکی بدون ربا مصوّب ۱۳۶۲/۱۰/۱۲ هیات وزیران تعریف شد و چگونگی و شرایط تنظیم قرارداد مذکور در ماده ۵۸ تا ۶۵ آیین‌نامه یاد شده بیان گردید.
در ماده ۵۷ این آیین‌نامه چنین آمده است: «اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره‌ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.»
ارایه تعریف فوق به استناد اختیاری است که قانونن‌گذار به هیات وزیران اعطا کرده است، لذا باید آن‌را مورد تایید قانونگذار دانست و چنین فرض نمود که قصد قانونگذار از اجاره به شرط تملیک در قانون عملیات بانکی بدون ربا، همین تعریفی است که توسط هیات وزیران بیان گردیده است، پس ضابطه قانونی حاکم بر تعریف این قرارداد، تعریف مندرج در ماده ۵۷ آیین‌نامه مذکور است.
تشخیص ماهیت اجاره به شرط تملیک مستلزم تحلیل عناصر تشکیل‌دهنده آن مطابق تعریف مندرج در آیین‌نامه از سویی و بررسی قصد واقعی منعقدکنندگان آن از سوی دیگر است، زیرا مفهوم و معنای حقیقی الفاظ تعریف باید در راستای اراده طرفین عقد، تبیین و تفسیر گردد (العقود تابعه للقصود) بروز دوگانه این قرارداد، موجبات تردید نسبت به ماهیت اصلی آن را فراهم کرده است. ظاهراً طرفین، اراده‌های خویش را در قالب اجاره شکل می‌دهند و ارکان اصلی این عقد را محقق می‌سازند، اما نتیجه‌ای را که به‌صورت شرط ضمن عقد می‌گنجانند، منجر به حصول ملکیت عین مستاجره برای مستاجر می‌شود. به عبارت دیگر، قرارداد تا قبل از انقضای مدت تراضی به‌صورت اجاره و پس از آن به‌صورت
بیع جلوه‌گر می‌شود.
در این که آیا چنین قراردادی بیع است یا اجاره، نظریات مختلفی به شرح زیر ابراز شده است:
۱. آنچه واقع شده اجاره است، چرا که دو طرف خواسته‌اند متصرف
مال، تنها از منافع آن استفاده کند. شرط تملک در این اجاره چهره فرعی دارد و مانند هر شرط دیگر تابع عقد اصلی است.
۲. از آن‌جا که عقد، تابع قصد واقعی است و در فرض ما هدف اصلی فروش کالاست که اجاره مقدمه آن قرار می‌گیرد، آنچه واقع شده بیع است. به بیان دیگر، اجاره سرپوشی برای تقسیط ثمن و صورت گرفتن بیع است.
۳- این نظریه، قرارداد را بین دو طرف نافذ می‌داند و آثار اجاره را بر آن بار می‌کند، ولی در برابر اشخاص ثالث قرارداد را بیع تلقی می‌کند تا به آن صدمه‌ای نرسد، پس در عین حال که پیش از پایان مدت و پرداختن اقساط، مستاجر شناخته می‌شود، اما طلبکاران او، به ویژه در مورد ورشکستگی، می‌توانند مورد اجاره را از اموال بدهکار بشمارند. در نتیجه موجر نمی‌تواند به عنوان مالک عین، خواهان رد
مال شود.
۴- در موردی که عین اجاره، خود به خود به تملک مستاجر می‌انجامد، اقساط اجاره‌بها در واقع ثمن است که به تدریج پرداخته می‌شود، پس اجاره صوری است و رابطه دو طرف را باید تابع بیع شمرد، ولی در فرضی که کالای مورد نیاز برای مدتی اجاره داده می‌شود و مستاجر حق تملک آن را در مدت معین پیدا می‌کند، آنچه واقع می‌شود اجاره است که با وعده یک طرفی بیع همراه شده است
با توجه به مواد ۵۷ و ۶۴ آیین‌نامه تسهیلات اعطایی بانکی مصوّب ۱۳۶۲ و رویه قضایی کنونی به نظر ما تردیدی نیست که قرارداد "اجاره به شرط تملیک" از ماهیت اجاره بیرون نیست و
تملیک در قصد انشای طرفین قرارداد، حالت فرعی پیدا کرده است، هرچند امکان دارد در انگیزه دو طرف تملیک هدف اصلی بوده باشد، بنابراین تملیک شرط ضمن عقد است.
مطابق ماده ۵۷ ایین نامه تسهیلات اعطایی بانکی، اجاره به شرط تملیک از دو عنصر:
الف- عقد اجاره، ب- شرط ضمن عقد، تشکیل شده است.
در مورد "عقد اجاره" در ماده ۴۶۶ قانون مدنی آمده است: «اجاره، عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود...» آنچه در اجاره مورد معامله قرار می‌گیرد منافع است نه عین، بنابراین نهایت نتیجه‌ای که از اجاره می‌تواند نصیب طرفین شود مالکیت منافع برای مستاجر در قبال پرداخت
مال الاجاره است و مالکیت عین همچنان برای مالک آن، که می‌تواند موجر یا دیگری باشد، باقی خواهد ماند. به همین جهت در اجاره لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد، بلکه تنها مالکیت منافع، کافی برای انتقال است به ترتیبی که موجر خود نیز می‌تواند مستاجر باشد.
با توجه به آن که بحث از جزئیات اجاره خارج از موضوع و هدف این نوشتار است در این مرحله تنها به مهم‌ترین اوصاف و خصوصیات عقد، تا حدودی که با موضوع ارتباط دارد، اشاره می‌شود:
یک: اجاره عقدی لازم است. عقد لازم، عقدی است که هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را مگر به موجبات و خیارات قانونی ندارد و به تعهدات ناشی از آن ملتزم هستند. در اجاره نیز طرفین باید تا انقضای مدت، کلیه تکالیف و تعهدات خود را طبق قرارداد اجاره
اجرا کنند. در مدت اجاره فوت یکی از طرفین نیز خللی به صحت آن وارد نمی‌کند. (ماده ۴۹۷ ق. م) همین وضعیت نسبت به قرارداد اجاره به شرط تملیک صادق است و این قرارداد هم لازم تلقی می‌شود.
دو: اجاره عقدی تملیکی است. تملیکی بودن اجاره به این معناست که به محض انعقاد
عقد،
مستاجر مالک منافع و موجر، مالک
مال‌الاجاره می‌شود. البته حصول مالکیت منافع برای مستاجر وقتی است که مورد اجاره معین باشد، اما اگر مورد اجاره عین کلی باشد، تا قبل از تعیین مصداق توسط موجر، مستاجر مالک چیزی نخواهد بود
مانند آنکه شخصی از یک شرکت مسافربری بلیتی برای مسافرت بخرد، هرچند توافق در قالب اجاره است، اما چون مورد اجاره کلی است، مستاجر بر منافع بلیت هنوز مالکیتی ندارد. همچنین به دلایل تملیکی بودن اجاره لازم است موجر مالک منافع باشد. ماده ۴۳۷ قانون مدنی مقرر کرده است: «لازم نیست که موجر، مالک عین مستاجره باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد.»
سه: اجاره عقدی عِوضی است. مستاجر در قبال منافعی که به موجب اجاره مالک آن شناخته می‌شود، باید عوضی به موجر تسلیم کند. این عوض که
مال الاجاره نامیده می‌شود، به ملکیت موجر در می‌آید. تقابل انتقال منافع به مستاجر و
مال الاجاره به موجر از شرایط صحت اجاره تحت عنوان معوض بودن شناخته می‌شود، به همین جهت بند سوم ماده ۴۹۰ قانون مدنی پرداخت
مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر شده بر مستاجر تکلیف کرده است.
عنصر دوم قرارداد اجاره به شرط تملیک،
شرط ضمن عقد است. با توجه به آن که مطابق ماده ۲۳۴ قانون مدنی «شرط صفت، عبارتست از شرط راجعه به کیفیت یا کمیت مورد معامله» و شرط در اجاره به شرط تملیک به هیچ وجه ناظر به کمیت یا کیفیت مورد معامله نیست، بنابراین شرط مذکور، شرط صفت نیست. این‌که آیا شرط مزبور شرط فعل است یا شرط نتیجه؟ منوط به آن است که در متن قراردادهای تنظیمی عبارات و الفاظ شرط، دارای چه مفهومی باشد و به چه نحوی به کار گرفته شود. آیا انجام عملی بر موجر شرط شده یا آنکه تحقق مالکیت بدون انجام عملی مورد نظر است.؟
اگر ماهیت شرط در این قرارداد چنین باشد که «مستاجر پس از عمل به شرایط، مالک عین مستاجره باشد» چون تحقق مالکیت درج شده است، لذا شرط نتیجه خواهد بود، اما اگر مفاد شرط به گونه‌ای باشد که پس از خاتمه
اجاره، موجر
مکلف باشد مالکیت عین مستاجره را به مستاجر منتقل کند، چون یک عمل و انجام آن مورد نظر است، پس شرط فعل خواهد بود.
نتیجه تفاوت چنین است که اگر موضوع به شکل شرط نتیجه درج شده باشد، به محض پایان اجاره، مالکیت مستاجر محقق است، ولی در صورتی که به شکل شرط فعل باشد، تا قبل از اقدام موجر مبنی بر انتقال مالکیت، مستاجر هیچ‌گونه مالکیت بر عین نخواهد داشت.
در این مورد، توجه به ماده ۲۳۶ قانون مدنی درخصوص شرط نتیجه ضروری است که می‌گوید: «در صورتی‌که شرط نتیجه، موقوف به سبب خاصی نباشد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل می‌شود.» آقای دکتر صفایی می‌فرمایند: «مفهوم مخالف این ماده دلالت بر آن دارد که اگر حصول نتیجه موقوف به سبب خاصی باشد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل نخواهد شد. برای مثال اگر ملکیت
مال منقولی که به اجاره به شرط تملیک واگذار شده به‌صورت شرط نتیجه برای مستاجر ضمن قرارداد درج شده باشد، چون حصول مالکیت
مال منقول نیاز به سبب خاصی ندارد و تنها با ایجاب و قبول محقق می‌شود، لذا به محض انقضای اجاره،
مال به ملکیت مستاجر درخواهد آمد، اما اگر موضوع اجاره به شرط تملیک "
مال غیرمنقول" باشد به دلیل آنکه انتقال چنین اموالی به استناد قانون ثبت باید در دفاتر اسناد رسمی و با تنظیم سند رسمی صورت گیرد و بدون انجام این تشریفات ملکیت قابل انتقال نیست، لذا حتی در صورتی‌که ملکیت اموال مذکور به شکل شرط نتیجه ضمن قرارداد شرط شود این نتیجه نمی‌تواند به نفس اشتراط و انقضای مدت حاصل شود زیرا حصول نتیجه -انتقال ملکیت- منوط به سبب خاص -تنظیم سند رسمی- است.»
واضح است که برخلاف نظر ایشان، اقداماتی که برای انتقال ملکیت اموال غیرمنقول -به ترتیب فوق- در دفاتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد، نمی‌تواند ماهیت شرط را تغییر دهد و انجام عملیات مزبور توسط موجر را به شکل شرط فعل آشکار سازد، زیرا آن چه در الفاظ و عبارات قرارداد مذکور به کار رفته است، صلاحیت در شرط نتیجه دارد و اقدامات مزبور تنها تحت عنوان سبب خاص برای حصول نتیجه تلقی می‌شود.
در آیین‌نامه تسهیلات اعطایی بانک‌ها در قسمت آخر ماده ۵۷ چنین آمده است: «... و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.» مفهوم این عبارت، دلالت بر لزوم ملکیت مستاجر در پایان مدت اجاره دارد. به ترتیبی که بدون نیاز به عمل حقوقی و انشای انتقال، مستاجر مالک عین خواهد شد. بدین وصف، شرط مذکور شرط نتیجه است. هم چنین هرگونه تردید نسبت به نوع شرط با ماده ۶۴ همین آیین‌نامه برطرف می‌شود.
عبارت ماده ۶۴ آیین‌نامه چنین است: «در قرارداد اجاره به شرط تملیک باید شرط شود که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط
مال الاجاره، در صورتی که کلیه تعهدات مستاجر طبق قرارداد انجام شده باشد، عین مستاجره در ملکیت مستاجر درآید.» قسمت اخیر این ماده، مالکیت مستاجر را بدون انجام عملی از سوی موجر مقرر کرده است. بدین‌ترتیب مطابق آیین‌نامه، شرط ضمن قرارداد اجاره به شرط تملیک، شرط نتیجه است.
پیش از این معلوم شد که ماهیت اجاره به شرط تملیک، همان
عقد اجاره است که همراه با شروط منعقد گردیده است. بر این اساس می‌توان احکام و آثار این قرارداد را مورد بررسی قرار داد:
۱. این عقد یک
عقد لازم، تملیکی و معوض است و جز در موارد پیش‌بینی شده در قرارداد یا به دلیل قانونی، هیچ‌یک از طرفین نمی‌تواند آن را بر هم زنند.
۲. چون ماهیت این عقد اجاره می‌باشد، حقوق و تکالیف طرفین همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره خواهد بود که در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر پیش‌بینی شده است.
۳. بسیاری از احکامی که در
قانون مدنی بیان شده حالت تکمیلی دارند. بدین‌معنا که بیان‌کننده اراده مفروض طرفین هستند، از این‌رو هرگاه در متن قرارداد، دو طرف اراده خویش را مبنی بر کنار گذاشتن احکام یا برخی آثار برخلاف آن قوانین ابراز دارند، حقوق و تکالیف طرفین تابع اراده ابراز شده خواهد بود. براساس آنچه اشاره شد، قرارداد اجاره به شرط تملیک چه بیع باشد چه یک عقد بی‌نام یا اجاره، برای دو طرف الزام‌آور است، از این‌رو موارد فسخ آن محدودیت‌های قانونی و قراردادی پیدا می‌کند.
اگر این عقد را بیع بدانیم،
خیار حیوان،
خیار مجلس و
خیار تاخیر در آن راه می‌یابد، ولی چون آن را اجاره دانستیم این خیارات در قرارداد اجاره به شرط تملیک موجود نخواهد بود، ولی سایر خیارات قانونی، که در تمامی عقود لازم موجودند، در این عقد نیز وجود دارند. به عنوان نمونه اگر عین مستاجره با اوصاف بیان شده در عقد تطابق نداشته باشد، مستاجر
خیار فسخ خواهد داشت. بدیهی است این نکته در موردی صادق است که مورد معامله، عین معین غایب باشد و از طریق بیان اوصاف از آن رفع ابهام شود. منشا این خیار، تعهد ضمنی موجر به تطابق مورد معامله با اوصاف یاد شده است.
در ضمن عقد لازم، می‌توان افزون بر موارد قانونی، مواردی را نیز به‌صورت قراردادی برای هر یک از دو طرف به عنوان حق فسخ پیش‌بینی کرد. مثلاً در صورت تاخیر در پرداخت اقساط بیش از مدت معین یا تخلف از سایر شروط مندرج در قرارداد می‌توان برای موجر حق فسخ در نظر گرفت.
از آن‌جا که ماهیت حقوقی قرارداد اجاره به شرط تملیک را اجاره دانستیم، طبیعی است که حقوق و تکالیف دو طرف همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره است. با این حال از آن نظر که شرط تملیک
مال در ضمن قرارداد یاد شده قرار گرفته، حقوق و تکالیفی را از عقود تملیکی وام می‌گیرد. بر این اساس، حقوق و تکالیف موجر و مستاجر عبارتند از:
۱. موجر حق مطالبه اقساط را در سه موعد دارد.
۲. چنانچه مستاجر به شروط توافق شده عمل نکند، مثلاً اقساط را در موعد مقرر نپردازد، موجر حق دارد عقد را فسخ کرده و از جریان شرط تملیک جلوگیری کند. نتیجه این اقدام آن است که موجر در برخی فروض، می‌تواند تخلیه عین مستاجره را بخواهد.
۳. چنانچه مستاجر ورشکسته شود، مالک حق دارد عین
مال خویش را از
اموال او بردارد، بدون آنکه لازم باشد در زمره سایر طلبکاران وارد شود. به نظر می‌رسد ماده ۵۲۹ ق. ت که اموال امانت در دست تاجر را قابل استرداد می‌داند، شامل مورد بحث بشود.
چون سایر موارد اجاره، در اجاره به شرط تملیک نیز موجر متعهد است که موارد زیر را انجام دهد:
۱. عین مستاجره را در حالی که از عیب و نقص خالی باشد تسلیم کند. به علاوه عین مستاجره باید به گونه‌ای تحویل شود که حق شخص ثالث به آن تعلق نگرفته باشد و تا آخر مدت اجاره نیز تعلق نگیرد. به بیان دیگر: عین مستاجره باید ملک طلق موجر بوده تا آخر مدت قرارداد اجاره نیز چنین بماند.
۲. تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده موجر است، مگر آنکه شرط خلاف شده باشد یا
عرف بر خلاف آن جاری باشد. ماده ۴۸۶ ق. م
۳. اطلاعات لازم برای انتفاع از عین مستاجره را در اختیار مستاجر قرار دهد.
۴. از هرگونه اقدام که با بهره‌برداری از عین مستاجره تنافی دارد خودداری کند.
۵. از آن‌جا که تعهد به شی، تعهد به لوازم آن است، بنابراین موجر مکلف است هزینه‌های انتقال، همچون مالیات و عوارض و حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی را پرداخت کند -با استفاده از ملاک ماده ۳۸۱ ق. م- مگر آنکه شرط برخلاف آن در ضمن عقد وجود داشته باشد.
۶. موجر مکلف است پس از قیام مستاجر به شروط قرارداد،
مال را به وی منتقل کند.
۱. مستاجر بر اساس قرارداد اجاره حق دارد عین مستاجره را بدون عیب تحویل گرفته و از منافع آن در مدت اجاره بهره‌برداری کند.
۲. مستاجر می‌تواند
مال را در مدتی که تحت تصرف دارد به منظور تعمیر در اختیار ثالث قرار دهد. مستفاد از ماده ۴۸۵ ق. م
۳. از آن‌جا که قرارداد مورد بحث، متضمن شرط تملیک است، مستاجر حق دارد از تصرفات ناقله مالک نسبت به
مال مورد اجاره جلوگیری کند، زیرا شرط تملیک، ملکیت مالک را از حالت طلق بیرون می‌کند مثل بیع شرط که مشتری نمی‌تواند تصرفات ناقله در مبیع داشته باشد. ماده ۴۶۰ ق. م
۱. مستاجر موظف است اقساط اجاره‌بها را در موعد مقرر بپردازد و به شروط قرارداد عمل کند.
۲. عین مستاجره در دست مستاجر
امانت است و چنانچه در نگهداری آن تعدی و تفریط کند ضامن آن خواهد بود. ماده ۴۹۰ ق. م
۳. مستاجر باید از عین مستاجره در همان موردی که در عقد مشخص شده استفاده کند. تخلف از این امر چنانچه منع وی امکان‌پذیر نباشد، موجب حق فسخ برای موجر خواهد بود. ماده ۴۹۲ ق. م
خاتمه یافتن قرارداد اجاره به شرط تملیک، که از عقود زمانی است، به صورت‌های گوناگون متصور است:
۱. در صورتی که مدت اجاره تمام شده و مستاجر به شروط مورد توافق عمل کرده و اقساط را به موقع پرداخته باشد، بسته به مفاد قرارداد، که شرط تملیک از نوع شرط فعل باشد یا شرط نتیجه، عین مستاجره به ملکیت مستاجر درمی‌آید و عقد خاتمه می‌یابد.
۲. در صورتی‌که مدت اجاره سپری شود، ولی مستاجر به وظایف خویش ناشی از شروط مورد توافق عمل نکرده باشد، موجر حق دارد عین مستاجره را پس بگیرد.
۳- انقضای قرارداد ممکن است بر اثر فسخ موجر یا مستاجر در ضمن مدت اجاره صورت پذیرد که تفصیل موارد آن در بحث‌های پیشین گفته شد.
از آنچه گفته شد به دست می‌اید که قرارداد اجاره به شرط تملیک هرچند در نظام غربی تولد یافته و رشد کرده است، ولی با توجه به مزایای آن نسبت به نهادهای حقوقی مشابه، چون فروش اقساطی، بیع معلّق و بیع خیاری می‌تواند در نظام حقوقی کشور ما نیز جانشین مناسبی برای نهادهای حقوقی یاد شده به حساب‌اید. در باب ماهیت این نهاد حقوقی، نظرهای گوناگون ارایه شده است که به نظر می‌رسد مقبول‌ترین آنها اجاره شروط است. ماهیت قرارداد مزبور از دو جزء -عقد اجاره و شرط ضمن آن- ترکیب شده است که با تحلیل به عمل آمده، هیچ‌یک از دو جزء مذکور در شکل ترکیبی جدید دارای اشکال نیست.
بنابراین هرچند قراردادی تحت عنوان اجاره به شرط تملیک و به شکل عقدی معین توسط قانونگذار قانون مدنی مورد شناسایی قرار نگرفته است، اما با توجه به عدم مغایرت آن با الزامات قانونی و خصوصاً ملاحظه ماده ۱۰ قانون مدنی، که تراضی را تا زمانی که با قانون مخالفت صریح نداشته باشد نافذ و معتبر شناخته است (ماده ۱۰ قانون مدنی: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی‌که آن را منعقد نموده‌اند درصورتی‌که مخالف صریح قانون نباشند نافذ است.») نباید نسبت به درستی اجاره به شرط تملیک تردید کرد.
حقوق و تکالیف طرفین قرارداد با توجه به آنچه که ما در باب ماهیت حقوقی این قرارداد پذیرفتیم، اصولاً تابع احکام اجاره است و احکامی را نیز براساس شرط تملیک موجر، از عقود تملیکی
وام می‌گیرد. در پایان مباحث، با توجه به بررسی‌های انجام شده و نتایج حاصل و به منظور بارور کردن متون حقوقی کشورمان موارد زیر پیشنهاد می‌شود:
۱. وضعیت قرارداد "اجاره به شرط تملیک" و احکام ویژه آن در بخشی از مواد قانونی مربوط به عقد اجاره در قانون مدنی تدوین شود تا راهگشای حقوق‌دانان باشد.
۲. شرط تملیک موجر، در ضمن عقد به گونه‌ای تنظیم شود که حتی‌الامکان باعث کاهش هزینه‌ها از قبیل
مالیات بر انتقال و حق ثبت آن شود تا زمینه‌ای برای گسترش آن نسبت به اموال غیرمنقول نیز فراهم گردد.
پایگاه اطلاع‌رسانی حوزه، برگرفته از مقاله «قرارداد اجاره به شرط تملیک» تاریخ بازیابی ۱۳۸۹/۰۵/۰۲.
